L’année 2020 devrait être marquée par deux records à La Défense. Le premier c’est celui de la plus importante transaction enregistrée depuis une grosse décennie pour le quartier d’affaires. Et paradoxalement le second pourrait bien être celui de l’année la plus calme en volume de transactions.

Avec un peu plus de 156 000 mètres carrés de bureaux loués rien qu’au premier semestre, La Défense vient de réaliser sa meilleure performance depuis belle lurette. Mais cet exploit a en réalité été rendu possible grâce à la concrétisation du projet de Total dans « The Link ». L’entreprise pétrolière et gazière française a en effet signé au début de l’année un futur bail portant sur les 126 000 mètres carrés de ces deux tours siamoises.

Mais si on enlève cet énorme deal qui était connu et attendu depuis bientôt trois ans, l’année a très mal commencé et la crise du Coronavirus n’a rien arrangé du tout. Entre janvier et juin, ce sont seulement 30 000 mètres carrés de bureaux qui ont trouvé preneur dans les tours du quartier d’affaires. Le confinement a presque complètement bloqué tous les projets de transactions et il n’y a eu que 11 000 mètres carrés de bureaux loués au second trimestre.

Sur les vingt-cinq signatures enregistrées dans le quartier d’affaires au cours du semestre écoulé, la plus importante hormis Total, aura été celle de KPMG qui a pris en début d’année un peu plus de 5 000 mètres carrés d’espaces supplémentaires dans la tour Europlaza. Parmi les autres transactions on retrouve notamment l’assureur américain AIG qui a pris 3 900 mètres carrés dans la tour CBX, l’assureur français SPB qui s’installera prochainement dans 1 200 mètres carrés de l’immeuble le Colisée Garden ou encore le groupe agro-industriel Avril qui a contracté un bail de 3 100 mètres carrés dans Défense Plaza.

La demande placée à La Défense – Immostat / Cushman & Wakefield

Le créneau des surfaces de taille intermédiaire et inférieures à un millier de mètres carrés décroche donc brutalement (respectivement -40 % et -50 % en un an), sans néanmoins enfoncer leurs plus bas historiques. Pour les surfaces supérieures à 5 000 mètres carrés mis à part Total et KPMG ça été le calme plat.

« Les loyers moyens de transaction des surfaces de première et de seconde main sont pour l’heure maintenus (respectivement 480 euros/mètres carrés/an et 460 euros/mètres carrés/an). L’essentiel des loyers de présentation sont également restés stables dans leur grande majorité, note la dernière étude de Cushman & Wakefield. Les exceptionnelles corrections de ces valeurs pourraient cependant ouvrir la voie à un recalibrage des loyers si le rythme transactionnel faible devait se prolonger et la vacance augmenter. Pour le moment, les mesures d’accompagnement garantissent le statu quo des valeurs locatives ».

Les valeurs locatives à La Défense – Immostat / Cushman & Wakefield

Le taux de vacance de La Défense, établi à la fin juin à 5,8 % (après 4,9% fin 2019) reste pour le moment toujours très bas. Globalement ce sont à cette date 192 000 mètres carrés de bureaux qui sont libres dans les tours du quartier d’affaires (Coeur Défense, Carré Michelet, Kupka,…). Mais si l’année 2020 terminera en termes de surface commercialisées au-dessus des trois précédentes (2017, 2018 et 2019), tout cela n’est qu’un trompe l’ œil. Car désormais ce sont des dizaines de nouveaux milliers de mètres carrés qui sont disponibles avec les livraisons dans les tous prochains mois des tours Trinity (49 000 mètres carrés), Alto (51 000 mètres carrés) ou encore Landscape (68 000 mètres carrés), sans compter les nombreux autres projets plus modestes qui seront également disponibles avant la fin de l’année. En tout d’ici à 2023 ce sont près de 500 000 mètres carrés de bureaux qui vont arriver sur le marché, dans un contexte difficile où certaines entreprises revoient leur stratégie immobilière après la pandémie du Covid-19.

Le taux de vacance de La Défense – Immostat / Cushman & Wakefield

Tous ces nouveaux mètres carrés livrés presque d’un seul coup vont donc forcément faire exploser le taux de vacance du quartier d’affaires de l’Ouest parisien actuellement très bas. Toutefois, comme toujours La Défense a plus d’une tour dans son sac et n’a pas dit son dernier mot. Depuis quelques temps déjà plusieurs rumeurs circulent sur plusieurs transactions qui porteraient sur des surfaces de 15 000 mètres carrés. Une autre, de 50 000 mètres carrés est évoquée et elle pourrait concerner l’une des toutes nouvelles tours de La Défense. Si cette dernière venait à se confirmer, ce serait alors un bon signal pour le quartier d’affaires. Reste donc à voir si les rumeurs se concrétisent…

Les disponibilités de bureaux à La Défense – Immostat / Cushman & Wakefield