Un démarrage en douceur pour le marché immobilier de La Défense. Avec seulement 24 500 mètres carrés de bureaux commercialisés durant les trois premiers mois de 2018, l’année a débuté timidement dans le quartier d’affaires après deux années records. Une perte de vitesse qui n’est pour autant pas le présage d’une énième crise immobilière pour La Défense coutumière des phases d’accélération et de ralentissement. Car depuis 2014, et la reprise du marché dans ce secteur ces baisses de régime s’apparentent davantage à des reprises de souffle qu’à des replis prolongés.
Alors que le quartier d’affaires était réputé pour ses grandes transactions, la progression des mouvements de taille intermédiaire (de 1 000 à 5 000 mètres carrés) semble désormais être le signe d’une nouvelle appétence des entreprises de toutes tailles pour La Défense, note Cushman & Wakefield dans sa dernière étude. Ces transactions ont été rendues possibles par les propriétaires de tours plus enclin à offrir des petites divisibilités.
Les tours de dernière génération (Carpe Diem, Majunga, D2 et First) étant désormais entièrement louées, les entreprises désireuses de nouvelles surfaces n’ont d’autres choix que de se reporter sur l’offre de seconde main avec des surfaces ne dépassant généralement pas les 20 000 mètres carrés. Ainsi durant ce premier trimestre ce sont donc uniquement des surfaces intermédiaires qui ont trouvé preneur, les deux plus importantes étant celles de BearingPoint et Biogen qui ont pris respectivement 5 166 et 2 952 mètres carrés au sein de la tour CBX, propriété de la foncière américaine Thysman Speyer. La tour Ariane a elle aussi enregistré une transaction significative avec un peu moins de 3 000 mètres carrés pris par Cognizant tout comme la tour Pacific (également détenue par Thysman Speyer) qui a consenti à Socotec un bail de 2 709 mètres carrés. A Défense Plaza c’est Redhat qui a opté pour 2 496 mètres carrés. Pour les plus petites surfaces on notera entre autres celles de GSI (543 mètres carrés) dans le Monge, Smoove (573 mètres carrés) dans PB5, Sogecap (607 mètres carrés) dans Ampère e+ ou encore Intelligence (795 mètres carrés) dans Eqho.
Un taux de vacance qui passe à 6,60 %
« Le loyer moyen de transaction des surfaces de première main se positionne à 470 €/m²/an en moyenne (+4% en 3 mois) et 430 €/m²/an pour les bureaux de seconde main (+5%), note C&W dans son étude. Ce frémissement des valeurs mérite d’être relativisé compte tenu du faible niveau d’activité. L’émergence de nouveaux immeubles très qualitatifs proposés entre 550 et 600 €/m²/an devrait à moyen terme tirer vers le haut les loyers de première main ».
La valeur locative de seconde main pourrait aussi augmenter à la faveur du repositionnement de certains immeubles après leur rénovation, prévoit C&W. Pour pallier l’absence d’offres neuves à court terme, quelques propriétaires ont anticipé cette tendance et présentent ainsi ces surfaces à des loyers compris entre 450 et 480 €/m²/an.
Avec 215 000 mètres carrés de bureaux disponibles à la fin du mois de mars (contre plus de 400 000 en 2014), le taux de vacance du quartier tombe désormais à 6,60 %, le niveau le plus bas depuis 2012. Ce niveau historiquement faible creuse l’écart avec Péri-Défense (13,9%) et l’ensemble du Croissant Ouest (11,1%).
En attendant les livraisons des tours Alto et Trinity (50 000 mètres carrés chacune), de l’immeuble Eria et de la restructuration de Landscape entre 2019 et 2020, les grands utilisateurs vont donc devoir attendre. A défaut de patienter ils pourront se reporter sur des offres de seconde main, inférieures à 20 000 mètres carrés notamment dans les tours Europlaza (15 000 mètres carrés), Egée (9 000 mètres carrés), Cœur Défense (8 730 mètres carrés), CB16 (8 449 mètres carrés), W (10 410 mètres carrés) ou encore Europe (11 000 mètres carrés).
