Après des mois de rumeurs, la vente de Cœur Défense, le plus grand ensemble de bureaux d’Europe a été officialisé ce lundi. Et ce n’est pas un mais trois acquéreurs qui ont mis la main sur ce vaste ensemble de 160 000 mètres carrés de bureaux. Deux filiales du groupe bancaire français Crédit Agricole, Amundi Immobilier et Crédit Agricole Assurances, associées à la société Primonial REIM ont ainsi acheté à l’américain Lone Star, l’intégralité des titres de HoLD (Heart Of La Défense – Cœur Défense) », la société immobilière détenant ce vaste actif.
Si le montant de la transaction n’a pas été révélé par les différentes parties, il avoisinerait selon une source proche du dossier les 1,8 milliard d’euros soit 500 millions de plus que ce qu’avait déboursé Lone Star en 2014 pour acquérir Cœur Défense auprès des créanciers de Lehman Brothers après sa faillite.
Une année avant sa disparition, la défunte banque d’affaires américaine avait racheté en juillet 2007 Cœur Défense à Unibail-Rodamco pour la somme record de 2,11 milliards d’euros. Après la chute de Lehman Brothers, la structure propriétaire HoLD s’était alors placée en procédure de sauvegarde.
C’est finalement en 2014 que le fonds américain Lone Star avait réussi à conclure un accord à l’amiable en rachetant la dette auprès de ses détenteurs, dans le cadre d’un refinancement des créances de HoLD auquel Axa Real Estate, la filiale immobilière de l’assureur français Axa, avait apporté son concours.
Le rachat de cet ensemble immobilier s’intègre dans la « stratégie d’investissement de long terme » de Crédit Agricole Assurances, a déclaré Jean-Jacques Duchamp, directeur général adjoint de la société, dans le communiqué. « Avec l’acquisition emblématique de Cœur Défense, nous réalisons la plus importante acquisition du marché français en 2017 » s’est pour sa part réjoui Pedro Antonio Arias, directeur des actifs réels et alternatifs d’Amundi. « Cette opération est emblématique, par sa taille, sa localisation et la qualité de sa conception. Nous sommes très heureux et fiers, aux côtés de Crédit Agricole Assurances et Amundi Immobilier d’en réaliser l’acquisition » conclue Laurent Fléchet, président du directoire de Primonial REIM.
Un ensemble occupé à plus de 95 %
Une vente au montant colossal qui devrait également ravir la mairie de Courbevoie, ville où est implanté Cœur Défense grâce aux droits de mutation que va toucher la commune.
Inauguré fin 2001, Cœur Défense conçu par l’architecte Jean-Paul Viguier comprend deux tours de quarante étages et trois immeubles de neuf niveaux reliés par un immense atrium auxquels viennent se greffer quelques commerces dont un Starbucks.
L’ensemble dispose également d’un centre de conférence (un amphithéâtre d’une capacité de 270 places, sept salles de réunions modulables et deux foyers de réception), de plusieurs restaurants interentreprises, d’une conciergerie et d’un centre de remise en forme d’un millier de mètres carrés. Cœur Défense compte aussi six niveaux de parking totalisant 2 819 places de stationnement. La tour dispose en outre d’un parking pour vélos.
Après avoir pris le contrôle de Cœur Défense en 2014, Lone Star s’était attelé à améliorer le taux d’occupation des bâtiments pour le faire passer de 77 % à environ 95 % actuellement. En trois ans et après un important programme de modernisation des espaces communs mené par Scaprim, l’asset management, Cœur Défense a su attirer de nombreux nouveaux locataires. En attendant l’arrivée d’Orange Business Services l’année prochaine et de Paris La Défense, le nouvel établissement issu de la fusion de Defacto et de l’Epadesa, Coeur Défense héberge une quinzaine de sociétés dont Allianz, BMC, Citrix, Metlife, le groupe Yum (Pizza Hut et KFC), EDF Energies Nouvelles, Novo Nordisk et HSBC, le plus gros occupant avec 46 000 mètres carrés. En outre Cœur Défense accueille depuis septembre 2016 le centre de coworking Nextdoor.
Amundi Immobilier est la société de gestion d’Amundi, filiale à 70% de Crédit Agricole, qui gère 1,4 milliard d’euros d’actifs, tandis que Crédit Agricole Assurances rassemble les filiales assurances de la banque Crédit Agricole. Quant à Primonial Real Estate Investment Management (Primonial REIM), il gère une gamme de SCPI de bureaux, de commerces et de logements, totalisant 12,4 milliards d’euros d’actifs.
Dans cette transaction les acquéreurs ont été conseillés par le cabinet d’avocats White & Case, l’étude notariale Wargny Katz, le conseil fiscal Fidal, l’auditeur financier PwC et l’auditeur technique Nerco Ingénierie. Lone Star été conseillé par Morgan Stanley, Rothschild, JLL, par les cabinets d’avocats De Pardieu Brocas Maffei pour la partie juridique et Franklin pour la partie fiscale, par Ernst & Young pour la partie financière, l’étude notariale Lasaygues et par l’auditeur technique Artelia.
