La belle embellie du marché immobilier d’entreprise de La Défense se poursuit. Après avoir vu 31 700 mètres carrés de demande placée au cours du premier trimestre, le quartier d’affaires a continué ses bonnes performances avec 43 700 mètres carrés commercialisés lors du second trimestre 2017.
Succèdent à l’annonce en mars dernier du regroupement d’une partie des services d’Orange Business Service dans Cœur Défense sur 17 500 mètres carrés deux grands mouvements ont rythmé ce second trimestre avec l’installation prochaine du siège de RTE Ile-de-France Normandie sur 13 000 mètres carrés dans le Palatin 2 et 3 et la prise à bail de 9 500 mètres carrés par Deloitte dans la tour Opus 12. Le cabinet d’audit qui doit finaliser d’ici la fin de l’année (avec un peu de retard) son installation dans la tour Majunga a aussi pris des surfaces supplémentaires dans Opus 12 voisine de Majunga.
Du côté des bureaux de taille intermédiaire, la résistance est de mise (-4%). Sur la quinzaine de transactions de ce type recensées depuis le début de l’année, concentrées essentiellement au second trimestre, deux excèdent 4 500 mètres carrés (L’espace de coworking Nextdoor qui s’étend dans Cœur Défense et Axa qui a pris des surfaces dans Les Villages 2), note Chushman & Wakefield dans sa dernière étude trimestrielle du marché immobilier d’entreprise de La Défense.
Quelques changements sont à signaler sur le front des valeurs locatives, qui méritent d’être confirmées au cours de l’exercice, explique C&W. Le loyer moyen de transactions de bureaux de première main (surfaces neuves ou restructurées) s’établit désormais à 450 €/m²/an au premier semestre 2017, en léger repli par rapport aux 460 €/m²/an relevés l’année précédente. Une embellie qui aiguise les appétits des développeurs pour leurs futurs projets (comme Trinity, Alto,…) puisque les loyers devraient selon C&W dépasser nettement les 500 €/m²/an.
Un taux de vacance qui s’établit à 8,6 %
A contrario les bureaux de seconde main confirment une modeste progression en s’établissant à 420 €/m²/an au premier semestre 2017 (410 €/m²/an en 2016). Cette moyenne cache d’importantes disparités selon la qualité des surfaces et leur taille, la plus grande partie des loyers faciaux s’échelonnant de 420 à 460 €/m²/an au-delà du millier de mètres carrés.
Cette succession d’importantes transactions depuis 2015 et le faible nombre de départs d’entreprises du quartier d’affaires permet au taux de vacance de La Défense de continuer sa décrue pour se positionner à 8,6 % contre 9 % un an plus tôt et 11,6 % pour le croissant ouest. A la fin de ce second semestre 2017 La Défense enregistre ainsi 283 000 mètres carrés de bureaux vacants (contre 409 000 mètres carrés en 2014) principalement dans une offre de grandes tailles (63 %) issus d’une quinzaine de bâtiments de seconde main comme dans les tours CBX, Egée, Europe,… La baisse spectaculaire des stocks vacants sur ce segment de surfaces (-47% depuis la fin 2016) est l’unique moteur de la décrue de l’offre immédiate depuis trois ans, estime C&W. Le mouvement contraire s’est opéré sur les bureaux de taille intermédiaire (+49% depuis fin 2016), dont le volume représente désormais deux ans de commercialisation en rythme moyen décennal.
En attendant la livraison des projets Carrée Michelet (38 000 mètres carrés) et de la restructuration du Belvédère (17 000 mètres carrés) en 2018 puis sur l’année suivante des tours neuves Trinity (49 000 mètres carrés) et Alto (50 000 mètres carrés) les utilisateurs devront se positionner sur les offres de seconde main à défaut de patienter. Suivra ensuite à partir de 2020 l’arrivée de trois projets restructurés : Landscape (ex Pascal), le Balzac et le Galion.
