La Défense est en pleine forme. Le quartier d’affaires de l’ouest parisien a connu une très bonne performance ce premier semestre 2016 avec 174 500 mètres carrés placés. La crise immobilière de 2014 est désormais derrière.
Tous les segments de surfaces affichent une bonne orientation et plus particulièrement les transactions supérieures à 5 000 m² avec 132 900 m² placés durant les six premiers mois de l’année soit 76%. La tranche d’un millier de mètres carrés à 5 000 a totalisé 31 900 m² (18 %) tandis que celle inférieure à un millier de mètres carrés a enregistré 9 700 m² (6%).
Trois importantes transactions supérieures à 10 000 m² ont été enregistrées au cours des derniers mois avec Saint-Gobain qui a pris 49 000 m² dans la future tour M2 de Generali en cours de construction, Bureau Veritas avec 12 400 m² dans l’immeuble le Triangle de l’Arche et Nexans avec 10 200 m² dans l’immeuble le Vinci.
Un taux de vacance à 9%
Cette bonne performance a permis d’alléger l’offre immédiate à 298 000 m² de bureaux disponibles à la fin du mois de juin 2016. Cette offre s’éloigne nettement de son point culminant de 409 000 m² observé à la fin du second trimestre 2014. Le taux de vacance atteint ainsi les 9%, un niveau inédit depuis 2012 qui permet à La Défense de s’approcher à nouveau de la moyenne francilienne de 6,9 %.
Les surfaces de plus de 5 000 m² (245 000 m²) ont vu leurs disponibilités reculer de 18% en six mois, tandis que celles inférieures à 5 000 m² ont plus que doublé depuis fin 2015. Sur ce créneau de surfaces, la hausse des disponibilités, alimentée par plusieurs libérations, positionne ces stocks à 46 000 m² au deuxième trimestre 2016 contre 20 000 m² à la fin 2015. « Malgré cet impressionnant rebond, ce volume demeure inférieur à son rythme de consommation décennal (51 800 m²), d’autant que ces douze prochains mois, moins de 10 000 m² de surfaces tertiaires supplémentaire sont susceptibles d’alimenter le marché » précise Cushman and Wakefield dans son rapport trimestriel.
« Un rapport qualité prix qui est exceptionnel »
« La Défense a enregistré une très bonne performance tirée par le marché des très grandes surfaces » note Eric Siesse, le directeur des grandes opérations en Ile-de-France chez BNP Paribas Real Estate. « On a un rapport qualité prix qui est exceptionnel avec des immeubles neufs ou en seconde main de qualité » poursuit Eric Siesse.
Tous segments de surfaces confondus, cette composition de l’offre immédiate, majoritairement pourvoyeuse de bureaux de seconde main devrait perdurer en 2016 et en 2017. En revanche l’offre neuve supérieure à 5 000 m² va rester faible durant les prochains mois car aucune livraison n’est attendue avant 2018.
Après la livraison du Village 3 (Unibail-Rodamco), proposant encore 6 800 m² de bureaux restructurés, 14 000 m² de bureaux en cours de commercialisation sont en passe d’être livrés au second semestre 2016 à travers les restructurations d’Ampère (Sogeprom) et des Villages 4 (Unibail-Rodamco).
Progression légère du loyer de première main
Selon le rapport trimestriel de Cushman and Wakefield le loyer prime se maintient à 540 €/m²/an (valeur faciale) au premier semestre 2016, portée par la signature fin 2014 d’AXA IM dans la tour Majunga.
L’accélération du marché opérée par de grands utilisateurs ciblant des surfaces de première main neuves s’accompagne d’une légère progression du loyer moyen dans cette typologie de surfaces. Positionné en moyenne à 460 €/m²/an au deuxième trimestre 2016, contre 440 €/m²/an en 2015, le seuil des 500 €/m²/an n’est cependant franchi que par une minorité d’immeubles alliant une excellente centralité au sein du quartier d’affaires et des prestations haut de gamme, estime C&W.
Le loyer moyen pour des bureaux de seconde main s’établit, quant à lui, à 410 €/m²/an, en léger repli par rapport aux 420 €/m²/an observés en 2015. Là encore, la qualité des surfaces entraîne d’importants écarts de valeurs, avec une nette résistance autour des 400-420 €/m²/an. Seuls quelques immeubles dépassent ce niveau, à l’image d’Opus 12 ou du Triangle de l’Arche.
Il est toutefois à noter que ces valeurs ne prennent pas en considération les différentes mesures d’accompagnements (loyer progressif, prise en charge du déménagement ou des travaux d’aménagement,…) que proposent les bailleurs à leurs locataires.
Des performances dont l’Epadesa, l’aménageur de La Défense Seine-Arche (qui doit fusionner avec Defacto au 1er janvier 2016) se réjouit. « Ces chiffres confirment la position de marché de référence de Paris La Défense, solution attractive en termes d’environnement et de qualité des infrastructures, complémentaire du traditionnel quartier central des affaires parisien, confie Hugues Parant, le directeur général de l’établissement dans un communiqué. Nous entendons poursuivre la stratégie adoptée pour séduire aussi des entreprises de formats plus modestes afin d’élargir le profil des utilisateurs du quartier d’affaires ».
Les bonnes nouvelles pour le quartier devraient continuer dans les prochains mois. Les 38 500 m² de l’immeuble Window (ex Elysée La Défense) en cours de restructuration par son propriétaire Groupama qui sera livré en 2017 doit être entièrement loué à une grande entreprise française actuellement implantée sur plusieurs sites à La Défense. La signature du bail interviendrait selon Groupama en septembre prochain.
