La Défense continue de voir la vie en rose après une longue période noire. Alors que le premier semestre 2016 du marché immobilier de La Défense a réalisé une performance exceptionnelle, la tendance s’est poursuivie pour ce troisième trimestre.
Durant la période de juillet à septembre 2016 le plus grand quartier d’affaires européen a enregistré 57 900 mètres carrés de bureaux commercialisés. La principale signature du trimestre aura été la pré-commercialisation de la totalité de Window à RTE qui se regroupera à partir de l’été 2018 dans cet immeuble de 38 500 mètres carrés totalement restructuré par son propriétaire Groupama Immobilier.
Un taux de vacance qui se maintient à 9%
Les vagues de grandes transactions intervenues tout au long de l’année ont fait nettement reculer de 31% les disponibilités des surfaces de 5 000 mètres carrés (231 000 mètres carrés), analyse Cushman and Wakefield dans sa dernière étude parue ce 13 octobre. Les surfaces de première main sont elles restées rares, en particulier s’agissant d’immeubles neufs. Sur les dix grands gabarits immédiatement disponibles au troisième trimestre, seules deux tours proposent des bureaux neufs à savoir le solde des surfaces de Carpe Diem et de D2.
Tous les segments de surfaces inférieurs à 5 000 mètres carrés ont elles opéré le mouvement inverse, en particulier les bureaux de taille intermédiaire (49 000 mètres carrés), qui ont plus que doublé depuis l’an passé (20 300 mètres carrés) note C&W.
Ces très bonnes performances ont permis à La Défense de voir son taux de vacance se maintenir à 9%, niveau identique à celui du deuxième trimestre. Les nouvelles transactions ont en effet permis de compenser les libérations de surfaces pendant cette période. Le taux de vacance de La Défense se rapproche petit à petit de celui de la moyenne francilienne à 6,6%.
Le neuf a tiré le loyer de première main
Le poids des grandes transactions aura alimenté la progression du loyer moyen de première main, pour le faire passer de 450 €/m2/an en 2015, à 480 €/m2/an lors du troisième trimestre 2016. Cependant le seuil symbolique des 500 €/m2/an n’a été franchi que par une minorité d’immeubles alliant centralité, flexibilité des surfaces et prestations haut de gamme, détaille C&W. Les mesures d’accompagnement, qui peuvent atteindre jusqu’à -20-25% du loyer facial, encore présentes pour fluidifier le marché, pourraient se tasser dans les mois qui viennent, sachant que l’offre de première main est en voie de raréfaction, estime le broker immobilier.
Le loyer moyen de seconde main demeure inchangé à 410 €/m2/an, oscillant depuis 2013 entre 400 et 420 €/m2/an. Cette moyenne cache d’importants écarts selon la qualité des surfaces considérées. L’essentiel des transactions s’opère sous la barre des 420-430 €/m2/an, tandis que plusieurs tours rénovées telles qu’Opus 12, Ariane et Pacific peuvent atteindre les 450 €/m2/an en facial.
Aucune livraison d’ici 2018
Après la livraison des immeubles restructurés Ampère et Village 3 et 4, aucune nouvelle surface neuve ne sera livrée d’ici 2018. Le quartier devra alors attendre les livraisons de Trinity (48 900 mètres carrés) et du Belvédère (17 500 mètres carrés), deux opérations mises en chantier récemment. Quant au projet de rénovation de l’immeuble Le Galion et de ses 20 000 mètres carrés, l’opération, dotée d’un permis de construire, n’a pas encore démarré.
Si la demande placée devrait revenir dans sa moyenne habituelle pour le dernier trimestre 2016, l’année devrait donc battre tous les records. « Avec 260 000 mètres carrés de bureaux placés sur l’année dans son ensemble La Défense signerait en 2016 son meilleur score de tous les temps » estime Magali Marton, la directrice du département recherche chez Cushman and Wakefield.
