Un vent d’optimisme souffle sur La Défense

Le marché immobilier d'entreprises de La Défense a repris des couleurs en 2014 avec de nombreuses transactions, après une année 2013 catastrophique mais le taux de vacance bat toujours des records.

Le quartier de La Défense depuis le Pont de Neuilly en juin 2014 - Defense-92.fr

Après une année 2013 catastrophique, le marché immobilier de La Défense a repris des couleurs durant 2014, malgré un taux de vacance plus élevé que jamais qui s’établissait à la fin du troisième trimestre de cette année à 13,2 %, le taux le plus élevé de la région, la moyenne régionale étant à 7%. Un taux qui a explosé en 2013 avec l’arrivée sur le marché des nouvelles tours Eqho (79 000 m²) et Carpe Diem (43 000 m²) ainsi que plusieurs importantes libérations de surfaces. A la fin de l’an 2013, 401 000 m² de bureaux étaient à la recherche de locataires.

Si pour la fin de 2014, le taux de vacance ne fléchira pas et restera dans les plus hauts jamais enregistrés, paradoxalement cette année aura battu les records de demandes placées.

Le pari qui avait été lancé en début d’année par Jacques Bagge, le directeur du département agence de JLL, que 200 000 m² de bureaux trouveraient preneur à La Défense en 2014, semble être remporté. Cette année plusieurs grandes transactions ont été enregistrées dans le quartier avec KPMG qui a pris 40 500 m² dans la tour Eqho, Thales dans la tour Carpe Diem avec 10 200 m², Axa dans la tour Majunga avec 27 000 m², Dalkia 8 300 m² dans la tour Europe, Vinci Park avec 8 100 m² dans l’immeuble Ile-de-France, Tarket avec 6 600 m² dans la tour Initial ou encore Euronext dans l’immeuble Praetorium avec 10 000 m².

Mais malgré cette année dynamique, la baisse des loyers et la diminution de la libération des surfaces par des entreprises quittant La Défense, le taux de vacance devrait rester stable.

La raison ? La livraison des tours Majunga et de la tour D2 avec respectivement 58 800 m² et 51 000 m² de bureaux qui sont venues réalimenter le marché de La Défense commençant seulement à digérer les milliers de mètres carrés vides. « Ces livraisons ont artificiellement  augmenté le taux de vacance  » explique Hugues Parant, le directeur de l’Epadesa qui rappelle qu’aucune surface neuve ne sera livrée avant 2017. Et le directeur de l’aménageur de La Défense Seine-Arche voit le bon côté du taux de vacance élevé « Ca fait baisser les prix et oblige les propriétaires à rénover leur bâtiment ».

 

Evolution du taux de vacance à La Défense - DTZ

Evolution du taux de vacance à La Défense – DTZ

 

Cette année devrait se terminer en beauté avec plusieurs transactions. Serge Grzybowski, le président d’Icade a promis lors du Simi de « bonnes nouvelles » pour sa tour Eqho qui hébergera l’année prochaine KPMG et la Banque de France. La banque HSBC qui cherche à regrouper ses différentes implantations sur un seul et même site a selon nos informations, choisi Coeur Défense où sont déjà installés une grande partie des salariés au détriment de la tour D2. Les collaborateurs de la banque sont actuellement disséminés dans l’immeuble Ile-de-France et l’immeuble Crystal à Nanterre face à la préfecture.

« La fenêtre est à La Défense: s’ il y a de gros projets de regroupement pour les entreprises qui veulent plus de 30 000 m², c’est le seul endroit possible » estime Loïc Cuvelier le directeur du département bureaux Ile-de-France Ouest chez BNP Paribas Real Estate qui parle d’un « excellent bilan » pour cette année. « L’arrivée d’Euronext à La Défense est un signal fort » estime t-il.

2015, devrait être une année similaire à celle de 2014 et l’absence de nouvelle livraison devrait enfin faire baisser le taux de vacance dans le quartier qui retrouvera un taux proche de 10%. « Le premier trimestre sera calme » note Maurice Gauchot, le président de CBRE.

Pour cette prochaine année Unibail-Rodamco lancera au premier trimestre les travaux de sa tour Trinity tandis que la banque UBS devrait débuter ses travaux pour la tour Alto en fin d’année. Suivront en 2016 les chantiers des tours Hekla par AG Real Estate et M2 par Saint-Gobain. Pour le démarrage de la tour Aire 2 Hugues Parant indique ne pas avoir de date, tout comme pour les projets Hermitage et Ava englués dans les recours. Pour la tour Phare, le mystère demeure encore, si tous les recours ont été rejetés par la Cour administrative d’Appel de Versailles, les requérants ont jusqu’à la fin janvier 2015 pour décider de se pourvoir ou non en cassation devant le Conseil d’Etat. Si tel est le cas, le projet pourrait être de nouveau « bloqué » pour au moins 18 mois. Et une fois les problèmes judiciaires réglés, Unibail-Rodamco devra régler l’autre problème concernant la passerelle provisoire avec le maire de Courbevoie.