Un second trimestre en douceur pour le marché immobilier de La Défense

Entre avril et juin dernier, un peu plus de 40 000 mètres carrés de bureaux ont été commercialisés dans le quartier d’affaires de La Défense.

Le quartier de La Défense en juin 2018 - Defense-92.fr

L’offre de bureaux neufs continue à se raréfier à La Défense. Alors qu’il y a cinq ans La Défense souffrait d’un trop plein de bureaux avec des livraisons abondantes de nombreuses nouvelles tours comme Eqho et Carpe Diem, le quartier d’affaires a maintenant largement digéré tous ces mètres carrés. Les utilisateurs désireux de grandes surfaces neuves ou récentes n’ont désormais pas d’autre choix que d’attendre les prochaines livraisons qui n’interviendront pas avant l’année prochaine. A défaut de patienter, les entreprises peuvent s’orienter sur les offres de seconde main pour des surfaces moyennes.

Durant ce second trimestre (avril à juin) La Défense n’a enregistré que 42 800 mètres carrés commercialisés (73 300 depuis janvier dernier), selon la dernière statistique d’Immostat. L’étroitesse de l’offre neuve sur ce créneau (à peine 10 000 mètres carrés) limite donc toute prise de vitesse au quartier d’affaires. Ainsi, outre les prises à bail du laboratoire allemand MSD dans le nouvel immeuble Carré Michelet, d’Otis dans la tour Defense Plaza et de BearingPoint dans la tour CBX, l’activité repose sur des gabarits de taille intermédiaire. A cet égard, le travail de fond mené depuis plusieurs années sur la divisibilité des surfaces a augmenté la résilience de La Défense. Plus d’un mètre carré sur deux commercialisés au cours du premier semestre 2018 aura ainsi concerné des bureaux de taille intermédiaire. Plusieurs transactions se situent d’ailleurs dans la tranche haute de ce créneau, comme EDF, Morning Coworking ou encore Cogniziant, qui dépassent ou avoisinent les 3 000 mètres carrés. Les petites surfaces n’ont en revanche pas été en reste et leur rythme d’activité a presque doublé d’une année sur l’autre, note l’étude du broker Cushman and Wakefield. Ce créneau s’est vu lui aussi soutenu par plusieurs signatures dans la borne haute de ce segment.

Le loyer moyen de transaction des surfaces de première main s’établit à 480 euros par mètre carré et par an en moyenne au premier semestre (+ 7% en six mois). L’émergence de nouveaux immeubles hautement qualitatifs, proposés entre 550 et 600 euros par mètre carré et par an devrait davantage tirer vers le haut ce loyer moyen de première main, estime C&W. Pour l’heure, l’écart avec les bureaux de seconde main 430 euros par mètre carré et par an (+ 5%) reste assez faible. Plusieurs propriétaires ont anticipé l’absence d’offre neuve à court terme, et étalonné des loyers de présentation entre 450 et 500 euros par mètre carré et par an pour des bureaux récents ou rénovés. Les dix plus grandes transactions de seconde main réalisées au cours du premier semestre -comprises entre 430 et 485 euros par mètre carré et par an- viennent d’ailleurs souligner la pertinence de ce positionnement de prix.

Un taux de vacance à 5,4 %

Le stock des bureaux disponibles La Défense continue ainsi sa longue érosion et atteignait fin juin les 215 000 mètres carrés -contre presque 400 000 mètres carrés à la fin 2014- positionnant le taux de vacance à 5,4 %, un taux inédit depuis 2009.

D’ici 2020 la production d’une nouvelle offre de bureaux va bondir. Sauf qu’une grande partie de ces nouveautés a déjà été pré-commercialisée comme pour la tour Saint-Gobain, l’immeuble belvédère où Spaces doit ouvrir un espace de coworking géant mais aussi l’immeuble Window qui accueillera dans quelques semaines le futur siège de RTE. Toutefois plusieurs grands projets devant émerger entre l’année prochaine et 2020 comme les nouvelles tours Alto et Trinity ainsi que des restructurations de l’immeuble Balzac, désormais baptisé Akora ou des tours Landscape (ex tours Pascal) ne sont pas encore pré-commercialisées et cherchent preneur. Le marché immobilier de La Défense a donc un fort potentiel durant les prochaines années puisque d’autres projets toujours plus emblématiques viennent, ou vont être prochainement lancés comme les tours Sisters et Hekla.