Comme chaque trimestre DTZ publie son analyse pour le marché immobilier et notamment pour celui de La Défense au 1e trimestre 2011. Voici une partie de cette étude :
Après une fin d’année 2010 plutôt décevante, le marché des bureaux en Ile-de-France semble retrouver une orientation plus positive avec 613 000 m² commercialisés au cours des 3 premiers mois de l’année 2011 (+21% en un an).
Le marché de La Défense est, une fois de plus, resté à l’écart de cette bonne dynamique avec seulement 14 300 m² de bureaux commercialisés au 1er trimestre 2011. Ce volume d’activité reste bien en deçà de la moyenne trimestrielle observée depuis 2001, autour de 50 000 m².
Cette contre-performance s’explique par l’absence de transactions portant sur plus de 5 000 m² au 1er trimestre 2011. L’essentiel de l’activité du marché s’est donc concentrée sur le segment des moyennes surfaces (73% de la demande placée). Les transactions de petites surfaces ne représentent, quant à elles, que 3 900 m², un niveau en ligne avec la performance du marché l’an passé de l’ordre de 19 000 m² (tableau 1).
Au regard d’un stock vacant en forte hausse et d’un niveau de transactions particulièrement faible, le loyer prime de La Défense reste positionné à 515 €/m²/an. Selon nos prévisions, cette valeur devrait retrouver une légère tendance à la hausse fin 2011 pour atteindre 530 €/m²/an (graphique 5).
Le loyer moyen de seconde main de La Défense n’a pas enregistré d’évolution significative en un an (en recul d’1%), et s’établit à 437 €/m²/an à la fin de l’année 2011 (graphique 5).
Le stock vacant de bureaux en Ile-de-France, stable depuis un an, est reparti à la hausse ce trimestre pour représenter 3,7 millions de m², soit un taux de vacance de 7,2%. On observe une tendance identique sur La Défense mais dans des proportions bien plus importantes. En effet, la livraison de « First », ainsi que les libérations massives de surfaces ont alourdi l’offre immédiate sur le secteur de 44% en un an. Les disponibilités représentent aujourd’hui 233 000 m² de bureaux (graphique 6), soit un taux de vacance de 7,3%, un niveau jamais atteint depuis 2005 (graphique 7).
Ce stock reste majoritairement composé de surfaces supérieures à 5 000 m² avec près de 206 000 m² vacants. Hormis « First » (41 000 m²), et « Praetorium » (10 000 m²), ces surfaces se situent exclusivement dans des immeubles de seconde main.
L’offre à venir à un an (libérations et livraisons d’immeubles neufs) reste importante et dépasse les 145 000 m². Le taux de vacance de La Défense devrait poursuivre sa hausse pour se rapprocher des 8%.
L’offre future livrable en 2011 et 2012 est très restreinte et se limite en effet aux 5 400 m² de l’immeuble « Patios Défense » restructuré par JP Morgan pour 2011, et la restructuration par Kanam de la tour « Europe » (21 500 m²) en 2012.