L’année a certes débuté timidement mais ce n’est pas la catastrophe que certains oracles annonçaient. Au cours du premier trimestre ce sont seulement 21 000 mètres carrés de bureaux qui ont été commercialisés à La Défense, un volume de démarrage dans la fourchette basse de la décennie. Sur la quinzaine de transactions réalisées entre janvier et mars, la seule prise à bail de grande taille concerne le nouveau siège de CGI France dans le Carré Michelet avec 11 600 mètres carrés. Les autres deals concernent des petites surfaces comme Mediaperformances avec 1 621 mètres carrés dans la nouvelle tour Alto, Wipro et ses 1 142 mètres carrés dans Opus 12 ou encore Jump Technology qui a opté pour 676 mètres carrés dans Pacific.
La demande placée des gabarits de taille intermédiaire a ainsi décroché de 38 % en un an avec quatre signatures contre six l’an passé, de même que les surfaces de moins de 1 000 mètres carrés (-18 %). Pour ces deux créneaux de surfaces, la taille moyenne des transactions a diminué, en particulier pour les bureaux de taille réduite (340 mètres carrés contre 450 mètres carrés en 2020), attestant d’un redimensionnement à la baisse de la demande exprimée, analyse la dernière étude de Cushman & Wakefield.
La crise sanitaire et la forte remontée du taux de vacance suite à l’arrivée de nouveaux programmes a poussé les propriétaires de tours à revoir à la baisse leurs ambitions de loyers. La situation reste toujours peu usuelle du côté des valeurs locatives de transaction, les loyers faciaux de seconde main (470 euros/mètres carrés/an) se positionnant au-delà de ceux de première main (460 euros/mètres carrés/an).
Durant les prochains mois et plus largement les années à venir, La Défense va devoir relever le défi de louer les centaines de milliers carrés de bureaux vacants. Les disponibilités immédiates de bureaux du quartier d’affaires totalisaient fin mars 386 000 mètres carrés, un niveau stable depuis fin 2020, mais près de deux fois et demi supérieur au point bas de la fin 2019 où 159 000 mètres carrés étaient à louer. Cet énorme bon est la résultante des livraisons ces derniers mois des tours Alto (54 000 mètres carrés) et Trinity (47 200 mètres carrés) et des immeubles rénovés comme Kupka (16 500 mètres carrés) et SoWork (11 500 mètres carrés).
Cet apport massif de nouveaux bureaux a donc forcément fait exploser le taux de vacance qui est passé de 4,9 % à la fin de l’année 2019 à 10,8 %, début avril. Ce taux est très au-dessus de la moyenne francilienne (6,7 %) et en passe de dépasser le Croissant Ouest (11,5 %).
« Le taux va continuer d’augmenter compte tenu des volumes qui vont être livrés et des libérations », indique Magali Marton, la directrice service études de Cushman & Wakefield qui estime que ce taux pourrait dépasser les 15 % à la fin de l’année.
Car la situation ne devrait pas s’arranger rapidement puisqu’une nouvelle fournée de mètres carrés va déferler sur le quartier d’affaires parisien d’ici la fin de l’année avec entre autres les 68 000 mètres carrés de Landscape ou encore les 27 380 mètres carrés d’Emblem. Et à tout cela il faut rajouter l’offre de seconde main dans des bâtiments comme Cœur Défense, CB16, Ariane, CB21 mais aussi Voltaire.
L’avenir de La Défense n’est cependant pas si sombre. La crise sanitaire et l’énorme taux de vacance a donc entrainé une baisse des loyers. Cette baisse permet d’accentuer l’intérêt des entreprises implantées dans la périphérie de La Défense ou plus largement en banlieue pour le quartier d’affaires. Jusqu’à présent trop chères pour elles et trop grandes, les tours du quartier d’affaires sont désormais plus accessibles à l’image de WMH Project ou Mediaperforamances dans Alto. « On voit clairement qu’il y a des reports de la périphérie de La Défense ou de la première couronne vers La Défense », estime Magali Marton. L’activité à venir de La Défense devrait donc se faire grâce à des transaction majoritairement de moins de 10 000 mètres d’entreprises pas forcement implantées dans le quartier.
