DTZ publie son étude du 4éme trimestre sur le marché immobilier à La Défense

Etude DTZ du 4éme trimestre sur le marché immobilier à La Défense

DTZ (Conseil international en immobilier d’entreprise) publie son étude du 4ème trimestre 2008 sur le marché de l’immobilier d’entreprise à La Défense. La fin de l’année 2008 a été marquée par un coup d’arrêt des investissements en fin d’année. Alors que le marché de La Défense semblait jusque-là tirer son épingle du jeu, les investissements ont nettement ralenti au cours du 4ème trimestre : seuls 10 millions d’euros ont été engagés, portant le montant total investi depuis le début de l’année à 854 millions d’euros. Cette performance annuelle n’a été possible que grâce à la concrétisation de quelques transactions d’envergure au cours de l’année : 3 transactions d’un montant supérieur à 100 millions d’euros, les plus significatives étant la vente par GE RE de la tour « Winterthur » et l’achat par DEGI de « CB 16 » en début d’année. En revanche du côté de la Demande placée (Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives) et valeurs locatives, Le marché de La Défense aura connu une bonne année 2008, avec plus de 265 600 m² placés. Ce dynamisme reste directement lié à une forte activité sur le segment des grandes surfaces : 183 600 m² ont été commercialisés sur l’ensemble de l’année. Parmi les transactions récentes, on citera notamment les prises à bail du Ministère de l’écologie, de l’énergie du développement durable et de l’aménagement du territoire (25 000 m² au total) sur « Voltaire » et la « Grande Arche », ou encore le compte-propre de la Société Générale sur 42 800 m². Pour 2009, un ralentissement mécanique lié au manque d’offres de première main est plus que probable : après les bons résultats enregistrés au cours des 2ème et 3ème trimestres (respectivement 126 000 et 87 500 m²), le marché de La Défense a en effet connu une fin d’année beaucoup moins dynamique : seulement 22 000 m² commercialisés au cours des 3 derniers mois. Il faudra attendre le retour de l’offre neuve en 2010-2011 pour assister à un regain d’activité sur ce secteur, à moins que les utilisateurs ne se positionnent en amont sur les opérations en cours de développement ou se reportent sur des locaux de seconde main. Le loyer moyen a connu en 2008 une forte progression précise DTZ Si les transactions intervenues au cours du 2ème trimestre sur le secteur de La Défense, notamment sur la Tour « T1 », avaient permis une forte hausse du loyer facial prime (545 €/m²/an), ce dernier a connu une légère correction au 4ème trimestre 2008. En effet, suite à la prise à bail par INFOSYS Technologies de 1 140 m² dans « Opus 12 », il s’établit dorénavant à 530 €/m²/an. Le loyer moyen des transactions de bureaux en Ile-de- France a conclu l’année 2008 sur une progression de 4,6% en un à 316 €/m²/an. A La Défense, cette progression a été encore plus marquée (+ 7% en un an), et le loyer moyen de seconde main atteint dorénavant 411 €/m²/an. Ce mouvement pourrait d’ailleurs s’amplifier en l’absence de surfaces neuves livrables sur ce secteur en 2009. Enfin l’offre immédiate de disponibilité à l’échelle francilienne, a fortement augmenté en un an (+13%). Ce gonflement du stock concerne quasiment tous les micro-marchés. La Défense est l’un des rares secteurs à ne pas être concerné par cette tendance. En effet, les nombreuses transactions d’envergure ont fortement réduit l’offre immédiatement disponible. Déjà sous-offreur sur le segment des surfaces intermédiaires, le marché de La Défense ne dispose dorénavant plus que de quelques offres supérieures à 5 000 m², dans « le CNIT » (seule offre de première main), « Coeur Défense », « Europlaza» et « Le Jean Monnet ». De plus, aucune offre neuve ne sera livrée en 2009. Quelques libérations d’envergure, identifiées pour les mois à venir, permettront tout de même d’alimenter le marché : 21 500 m² dans la « Tour Europe » et 14 300 m² dans « Le Newton » au cours du 1er trimestre, et 5 650 m² dans « PCB 1 » au second semestre.