Tour Cœur Défense

L'immeuble Cœur Défense

L’opération débute à la fin des années 80 avec le lancement d’un concours par l’EPAD et la SNC Cœur Défense qui acquiert le terrain de l’immeuble Esso. Quatre cabinets y répondent et deux seront présélectionnés : l’agence La Fonta et l’agence Viguier-Jordy. Les deux architectes, Jean-Paul Viguier et Jean-François Jordy   remportent le concours en proposant une version  très ressemblante à celle construite : deux tours de 196 mètres de hauteur, pour 45 niveaux, avec chacune trois « collerettes », accompagnées de trois petits immeubles. A la place du grand atrium existant actuellement, les deux compères avait imaginé quatre grands porches  rattachés à chacun des bâtiments, excepté le dernier donnant sur l’extérieur. Mais en 1992, les deux architectes se séparent et seul Jean-Paul Viguier portera le projet.

La première version de Cœur Défense

La première version de Cœur Défense

Entre temps en 1991, La Défense est frappée par une crise immobilière et la SNC Cœur Défense demande à Jean-Paul Viguier de revoir son projet pour lequel un permis avait été accordé en 1992. En plus de la crise, un important contentieux oppose l’EPAD et les propriétaires du site qui avaient alors acquis le foncier trois fois plus cher avant la crise des bureaux de 1991.

Après le départ d’Esso en 1993, son immeuble est détruit, libérant ainsi le terrain pour le projet « Cœur Défense ».

L’architecte propose alors plusieurs versions alternatives dont une avec deux tours,  la première de 220 mètres de hauteur et la seconde de 190 mètres, dont la forme passe du parallélogramme au sol, au rectangle au sommet. La surface de bureaux reste la même que dans la version du premier projet.

 

A partir de 1994, le projet végète pendant plus de six ans sur l’immense terrain devenu vacant. La valeur du terrain ne cessera de chuter tandis que la dette contractée par les propriétaires plombe le budget prévisionnel.

En 1997, avec la reprise du marché quelques investisseurs s’y intéressent et prennent contact avec la SNC Cœur Défense. C’est finalement la société foncière Unibail qui acquiert en septembre 1998 les terrains de l’ancien immeuble Esso et les droits immobiliers du projet Cœur Défense pour plus 152 millions d’euros soit un  milliard de francs. Unibail décide alors de conserver l’idée de la première version du projet conçu par Jean-Paul Viguier et Jean-François Jordy en la faisant modifier à deux reprises. La première se voulait plus « métallique », la seconde est celle que nous connaissons aujourd’hui.

L’ensemble comprend aujourd’hui deux tours jumelles de 40 étages, décalées l’une de l’autre mais  reliées sur toute leur hauteur par des batteries d’ascenseurs leur donnant ainsi l’aspect de sœurs siamoises. A leur pied, prennent place trois immeubles de huit étages chacun. Le tout est relié par un grand atrium de quarante mètres de haut. Cœur Défense développe 214 700 m² et abrite un auditorium, une station de taxi et des restaurants d’entreprises. Pour le grand public, une offre commerciale existe ainsi qu’une salle de sport dans les sous-sols.

La réalisation de l’ouvrage qui a été confiée à Bouygues Construction, est exécutée en moins de quatre ans entre 1998 et 2001. Le tout est piloté par la plus grande société Foncière cotée en Europe, le groupe Unibail, via la société Tanagra, maître d’ouvrage du projet dont le capital est détenu principalement par Unibail en propre et par son fonds d’investissement, Crossroads Property Investors.

 

Au cours de sa construction, lors de la grande tempête de décembre 1999, l’une des grues qui servait à construire l’un des trois immeubles bas,  s’effondra sous les importantes rafales de vent. La grue métallique rouge s’encastra dans l’immeuble, et plus grave dans la résidence de logements Lorraine. Malgré l’importance du choc, aucun mort ni blessé ne sera à déplorer. Il faudra tout de même plusieurs semaines pour que la carcasse de la grue ne disparaisse totalement et que l’immeuble Lorraine soit réparé.

Alors que tout était prêt pour inaugurer en grande pompe le plus grand ensemble de bureaux d’Europe, les attentats du 11 septembre 2001 aux Etats-Unis reporteront les festivités. Le coupage du ruban était initialement prévu le jeudi 13 septembre 2001. Mais l’effondrement des deux tours du World Trade Center à New-York trois jours auparavant, contraindra les responsables d’Unibail à repousser l’évènement, d’une part pour respecter les victimes des attentats mais aussi et surtout pour des raisons de sécurité. L’ensemble sera finalement inauguré six semaines plus tard le 25 octobre 2001. « Aucune tour au monde n’est prévue pour résister à des chocs frontaux d’engins volants ou de missiles » avait alors expliqué Jean-Paul Viguier au site Artaujourdhui.info.

Sur le plan financier, en juillet 2004, Unibail cède au fonds d’investissement américain Whitehall 51 % du capital de Karanis, société qui détient l’immeuble « Cœur Défense ». Le succès est marquant pour Unibail. Whitehall qui réalise une opération à plus de 90 % d’effet de levier se réjouit d’acquérir un actif phare du marché de bureaux parisien parfaitement sécurisé d’un point de vue locatif et dont la valeur vénale est encore appelée à croître, dans un marché de l’investissement toujours plus en demande d’actifs immobiliers.

Dans ce contexte, Unibail et Whitehall-Goldman Sachs profitent de dix années de hausse soutenue des prix et des loyers, et de la baisse conséquente des taux de rendement attendus par les investisseurs en recherche de placements immobiliers pour leurs liquidités. La valorisation de « Cœur Défense » atteint en 2007 plus de 2,1 milliards d’euros et fait ressortir un taux de rendement locatif de 4,7 %, proche de celui des Obligations Assimilables au Trésor (OAT, représentant les actifs sans risque).

En mars 2007, Unibail et les fonds Whitehall décident de céder leurs parts de la SCI Karanis notamment à deux fonds immobiliers de Lehman Brothers: l’opération « Cœur Défense » est ainsi vendue avec une plus-value de 21 % par rapport à la valeur d’expertise du 21 décembre 2006, via deux structures ad hoc: Heart of La Défense (HOLD) et sa maison-mère, la holding Dame Luxembourg.

Avec la faillite de la banque d’affaire Lehman Brothers le 15 septembre 2008, les créanciers ne cessent de lancer des procédures, mais les tribunaux confirment le placement de Cœur Défense en sauvegarde.

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