La Défense n’a pas dit son dernier mot ! Promise à une mort certaine il y a cinq ans, en pleine pandémie, le plus grand quartier d’affaires a su rebondir en se réinventant. Devenu polymorphe et plus inclusif en accueillant des sociétés aux besoins bien plus modestes en termes de surface et de moyens, l’Ouest parisien et ses tours continuent d’attirer de nouveaux arrivants, n’en déplaise à certains.
Si 2023 avait été une bonne année, avec 133 500 mètres carrés commercialisés, 2024 l’a été encore plus. L’an dernier, 211 200 mètres carrés de bureaux ont été loués. Un record depuis 2016 ! « L’année 2024 a été très bonne, contrairement à ce que l’on peut entendre et lire », estime Frédéric Dos Santos, directeur associé Bureaux Ouest Île-de-France chez BNP Paribas Real Estate. « La Défense s’en sort vraiment bien par rapport à d’autres quartiers », ajoute Olivier Taupin, Head of Agency Office & Industrial France chez Cushman & Wakefield. « Il y a une réelle attractivité pour La Défense », se réjouit également Yannis de Francesco, directeur exécutif agence bureaux France chez JLL. « Le bilan est très bon », s’enthousiasme pour sa part Pierre-Yves Guice, directeur de Paris La Défense, qui met en avant les plus de 110 transactions actées en 2024.
Des signatures majeures qui boostent le marché
Ce bon millésime a été porté par la signature de Sanofi, qui s’installera à l’horizon 2027 dans les 33 000 mètres carrés de l’immeuble CB3, actuellement en rénovation. Mais ce n’est pas tout. La Défense a également enregistré l’arrivée prochaine d’Elis dans Kupka (17 000 mètres carrés) et le déménagement de Ceva Logistics vers la tour Emblem (13 500 mètres carrés). Ces grandes transactions ont représenté plus de la moitié des surfaces louées.
Par ailleurs, La Défense a aussi été dynamique sur les surfaces comprises entre 1 000 et 5 000 mètres carrés, avec 82 000 mètres carrés commercialisés (soit une cinquantaine de transactions), contre près de 28 000 mètres carrés pour les bureaux de moins de 1 000 mètres carrés. « Cela rend le marché très dynamique », souligne Olivier Taupin. C’est ainsi que Colas Rail a consenti un bail de 4 500 mètres carrés dans Defense Plaza, Ariane Group dans Watt avec 3 780 mètres carrés, Transatel avec 3 100 mètres carrés dans CBX, Biogen avec 1450 mètres dans Légende sans oublier Shell avec 3 000 mètres carrés et Veolia avec 6 500 mètres carrés dans Landscape. « Il y a une dynamique retrouvée sur les transactions de taille moyenne, avec des sociétés qui viennent de la périphérie et même de Paris », détaille Yannis de Francesco.
Une stratégie de division payante
Un véritable changement de stratégie a été amorcé il y a plus de cinq ans. Pendant près de quarante ans, La Défense se résumait à une tour pour un utilisateur, voire deux. Mais la donne a bien changé depuis la crise financière des années 2010. Dès cette époque, les tours Carpe Diem et Eqho avaient déjà été divisées pour plusieurs locataires. Une tendance qui est désormais la norme.
« C’est une stratégie très maline. C’est exactement ce qu’il fallait faire », insiste Magali Marton, directrice Études & Recherche chez Knight Frank France. Si cette approche a l’inconvénient de rallonger les délais pour remplir un bâtiment neuf ou restructuré, elle présente l’avantage de maintenir un taux d’occupation stable, les arrivées et départs des locataires se faisant progressivement.
Des entreprises qui restent et qui viennent d’ailleurs
Bloquée durant plusieurs années aux transactions endogènes, La Défense continue de séduire des entreprises extérieures au quartier. « La Défense est plus polymorphe avec la provenance d’utilisateurs », indique Frédéric Dos Santos. Le quartier capte désormais des entreprises non seulement de la petite couronne mais aussi de Paris. « Les mouvements endogènes, c’est aussi une bonne chose, car cela signifie qu’il y a une certaine captivité », ajoute Magali Marton.
Une vacance encore importante mais une tendance à la baisse
Malgré ces plus de 210 000 mètres carrés loués, La Défense enregistre en revanche toujours un taux de vacance très élevé, autour de 14 % (contre 13,9 % fin 2023), soit 524 000 mètres carrés de bureaux disponibles. Mais la tendance pourrait enfin s’inverser…
Ces dernières années, les nouvelles livraisons de bâtiments (Trinity, Alto, Hekla…) avaient fait bondir la vacance. La pandémie n’avait rien arrangé. Si la tour Hekla, dessinée par Jean Nouvel, peine encore à se remplir, les autres immeubles récents ont trouvé preneurs. La dernière grande livraison attendue avant de longues années est celle de la tour Hopen, avec ses 65 000 mètres carrés d’ici cet été. Plus grand-chose de significatif n’est désormais attendu d’ici à 2030. La décrue devrait donc s’amorcer lentement.
Parmi les grandes surfaces disponibles, on retrouve actuellement 9 000 mètres carrés dans Carpe Diem, 16 600 mètres carrés dans Eqho, 13 000 mètres carrés dans Légende, 22 000 mètres carrés dans Ariane, 17 000 mètres carrés dans Aurore sans oublier les 62 000 mètres carrés dans la nouvelle tour Hekla.
Côté départs, Mazars quittera très bientôt la tour Exaltis pour Levallois. EY déménagera de la tour First pour se rendre à Paris, tandis qu’Allianz Trade restera dans le quartier en s’implantant dans Inspire, un bâtiment en structure bois. Suez, de son côté, dit actuellement au revoir à la tour CB21 pour rejoindre Altiplano.
Une année 2025 encore plus belle ?
Cette année, les belles performances de La Défense devraient se poursuivre. « Aujourd’hui, un deal sur deux est une renégociation. Nous pensons que 2025 sera aussi une bonne année, avec des transactions de toutes tailles », estime Frédéric Dos Santos, qui observe « une accélération » des arrivées de sociétés venues du péri-Défense ou de la petite couronne. Arboretum, l’énorme campus en bois situé à Nanterre pourrait accueillir en grande partie EDF.
La Défense poursuit la modernisation de ses espaces pour attirer
En concurrence frontale avec Neuilly-sur-Seine, Levallois, Issy-les-Moulineaux et Boulogne-Billancourt, La Défense doit se démarquer. Souvent mal-aimé pour son côté austère, Paris La Défense a entrepris depuis un moment déjà un vaste programme de refonte de ses espaces et surtout de verdissement. Après avoir rénové la place de La Défense et végétalisé la Rose de Cherbourg, l’aménageur va lancer cette année son ambitieux projet du « Parc ». « Tout cela va dans la bonne direction. C’est un travail nécessaire. Le verdissement de la dalle est une très bonne chose », indique Yannis de Francesco. Et si La Défense souffre encore et toujours -souvent à tort- de son côté inhumain, son offre pléthorique de transports en commun fait toujours la différence.
Des entreprises mais aussi des grandes écoles
La Défense s’est aussi largement diversifiée ces dernières années avec de nombreuses implantations de grandes écoles. Dès la fin de l’année, l’Université Paris-Dauphine installera dans Europlaza une partie de ses étudiants. La Défense est ainsi devenue un véritable campus géant, ce qui est une excellente nouvelle pour Paris La Défense. « Cela permet de faire vivre La Défense. Pour la diversification du quartier, c’est très bien. Ce sont des écoles qui sont là sur la durée », note Pierre-Yves Guice. Des étudiants que l’établissement public veut désormais choyer, avec pourquoi pas la création d’une grande bibliothèque ou l’ouverture pour eux de restaurants inter-entreprises sous-utilisés..
Un marché de l’investissement en redémarrage
Côté investissement, les transactions immobilières ont enfin repris après une longue accalmie. Après l’euphorie de la fin des années 2010, durant laquelle des tours comme Majunga, Ariane, Légende, CBX ou Eqho avaient été rachetées par des fonds asiatiques, le marché avait connu un arrêt brutal dû à la pandémie.
Récemment, Unibail-Rodamco-Westfield (URW) s’est délesté de la tour Trinity, entièrement louée, en cédant 80 % de ses parts au fonds souverain norvégien. « C’est une bonne nouvelle pour La Défense », confie Olivier Ambrosiali, directeur général adjoint chez BNP Paribas Real Estate, tout en restant prudent sur l’avenir : « Le marché n’est pas mûr pour des transactions core », prévient-il.
Des ventes stratégiques en préparation
Les prochaines grandes cessions devraient concerner les deux tours de TotalEnergies (Coupole et Michelet). Le géant français quittera ces vieux immeubles dès 2026 pour s’installer dans The Link, son futur siège. Ces bâtiments, érigés dans les années 80, feront sans doute l’objet d’importantes restructurations par leurs nouveaux propriétaires. Reste à savoir quels investisseurs oseront se lancer dans de tels projets…
Parallèlement, le projet des tours Odyssey, qui doivent remplacer les Miroirs, se fait toujours attendre. Praemia REIM (ex-Primonial) ne semble pas pressé de lancer les travaux, devant d’abord remplir sa tour nouvelle Hopen…
