La Défense n’a pas été emportée par le Coronavirus. Depuis sa création à la fin des années 50, le quartier d’affaires de l’Ouest parisien en a vu passer des crises, qu’elles soient économiques, sanitaires ou sociales. Mais La Défense a toujours su se relever, parfois facilement, parfois avec peine… Et alors qu’en pleine pandémie certains prédicteurs donnaient les tours de La Défense pour mortes, il n’en est rien. Les buildings semblent toujours avoir la cote, plus seulement auprès des grands groupes mais désormais chez les petites et moyennes entreprises.
Si 2021 avait été une année plutôt bonne, 2022 a été encore meilleure sur le front du marché immobilier. L’an passé ce sont près de 218 000 mètres carrés de bureaux dans les tours du quartier qui ont trouvé des locataires.
Dans le détail, les grandes surfaces allant de 25 000 à 50 000 mètres carrés, ont représenté 51 000 mètres carrés de bureaux loués. Celles intermédiaires, de 10 000 à 25 000 mètres ont été majoritaires avec 72 350 mètres carrés de preneurs. Enfin les surfaces comprises entre 5 000 et 10 000 mètres carrés n’ont été que de 21 050 mètres carrés.
2022, une belle performance
Cette belle performance, La Défense la doit notamment aux signatures d’Arkema dans Lightwell, Manpower dans Landscape, Siemens dans Canopy, Lefebvre dans Akora, Allianz Trade dans Inspire, Ageas dans Emblem, Veritas dans Alto ou encore Enedis avec Altiplano. Une prouesse qui réjouit forcement le chef des Hauts-de-Seine, Georges Siffredi. « La Défense, malgré ses détracteurs, attire toujours des entreprises », se félicite-t-il.
« Dans la lignée de 2021, l’année 2022 a été un bon cru. Il y a eu un retour des grandes transactions avec Enedis et Arkema », confie Olivier Taupin, Head of Agency Office & Industrial France chez Cushman & Wakefield. Longtemps réservées aux grands groupes, les tours de La Défense se sont ouvertes depuis quelques années à des entreprises aux besoins bien plus modestes pour leurs espaces de travail. « C’est une bonne chose car cela diversifie La Défense », concède Georges Siffredi, le président des Hauts-de-Seine et de Paris La Défense.
Endogène pendant une bonne décennie, La Défense attire enfin des entreprises extérieures au quartier, venues principalement du « Croissant Ouest » (avec un taux de vacance de 16,90 %), de la Seine-Saint-Denis et même de Paris où le taux de vacance est très bas (3,30 %). La pandémie aura eu le mérite de rebattre les cartes et d’inverser la tendance. Autrefois concurrencée, La Défense est ainsi devenue concurrente avec une offre plus adaptée, tant par les surfaces que par les prix des loyers. Pour la première fois depuis bien longtemps, une grande partie des transactions majeures ont ainsi attiré de nouvelles entreprises.
Un embellie qui devrait se poursuivre cette année
« On note un regain d’attractivité pour La Défense avec des entreprises qui viennent du péri-Défense. Le télétravail a donné aux entreprises l’opportunité de réduire leurs surfaces tout en allant chercher plus de centralité », estime Yannis de Francesco, directeur exécutif agence bureaux Ile-de-France au sein de JLL. « 28 % des sociétés qui se sont implantées à La Défense avec des surfaces supérieures à mille mètres carrés venaient de Paris », note Olivier Taupin.
Mais cette embellie va-t-elle se poursuivre ? Oui, veulent croire les brokers. « Le match entre Paris et La Défense, lui est très favorable. La Défense est un des pôles tertiaires les mieux desservis, avec un rapport-qualité-prix excellent. 2023 et 2034 seront de très belles années pour La Défense », estime Olivier Taupin qui se dit « très optimiste » pour la suite. « C’est un mouvement qui se confirme », souligne Yannis de Francesco.
Les efforts entrepris par Paris La Défense, depuis une dizaine d’années pour faire muter la dalle avec plus de végétal, plus de restaurants et plus d’animations, semblent porter leurs fruits. « C’est en bonne voie. Le projet de verdissement de la dalle avec Le Parc c’est une excellente idée. Il faudra cependant voir le travail final », estime Yannis de Francesco.
« Il n’y a pas de raison que ça change cette année. Les fondamentaux comme la centralité, le cadre de vie et les transports en commun qui ont causé cette belle performance en 2021 et 2022 sont toujours là », note Pierre-Yves Guice, le directeur de l’aménageur.
Un taux de vacance record
Malgré toutes les transactions, La Défense conserve un taux de vacance record de 15,50 % (contre 13,60 % à la toute fin 2021). Au 31 décembre 2022, ce sont tout de même 575 000 mètres carrés de bureaux qui étaient vacants. Un bilan qui s’explique par la livraison de nouveaux programmes dont les 76 000 mètres carrés d’Hekla, Aurore et ses 37 000 mètres carrés ou encore les 30 000 mètres carrés rénovés de la tour Emblem.
Dans son catalogue le quartier d’affaires compte de nombreux bâtiments disponibles immédiatement à la location. Neufs ou anciens, tours ou immeubles… il y en a aujourd’hui pour tous les goûts et toutes les bourses. Parmi les surfaces vacantes on retrouve notamment la tour Legende (30 000 mètres carrés), l’immeuble Altiplano (30 000 mètres carrés), L’immeuble Watt (10 000 mètres carrés), les tours Europe (4 800 mètres carrés), Aurore (37 000 mètres carrés) et Landscape 50 000 mètres carrés.
Dans les prochaines années trois importants programmes viendront irriguer La Défense de nouveaux mètres carrés. C’est notamment le cas avec Altiplano et Lightwell en partie pré-loués et surtout avec les 65 000 mètres carrés de la tour Hopen.
Et le Covid a entrainé du changement avec le télétravail. Moins de salariés au bureau entraine donc pour plusieurs entreprises un besoin moins important de surfaces de bureaux. A la tour D2 cela a été le cas pour Iqvia qui a libéré deux de ses six étages. Une nouvelle tendance de réduction qui n’est pour l’heure pas encore mesurée. Chaque entreprise a des besoins différents. « On voit des réductions de surfaces, mais la situation n’est pas du tout stabilisée », confie Yannis de Francesco. « Dans les deux à trois ans qui viennent beaucoup d’entreprises vont réadapter leurs surfaces à cette nouvelle façon de travailler, et vont donc diminuer leurs surfaces », rajoute Olivier Taupin.
Et dans le courant 2025, deux grosses libérations se profilent. EY quittera la tour First pour aller s’établir à Paris et Mazars dira aurevoir à la tour Exaltis pour filer à Levallois. Un paquet de mètres carrés que La Défense va devoir digérer. Un défi que La Défense va devoir affronter…
