Un été calme. Depuis le début de l’année ce sont un peu plus de 117 000 mètres carrés de bureaux qui ont été commercialisés dans le quartier d’affaires de janvier à septembre. Le troisième trimestre a lui été calme avec « seulement » 20 500 mètres carrés commercialisés.
Le sursaut de l’activité transactionnelle de La Défense s’est surtout appuyé lors du second trimestre avec les prises à bail de Cyber Campus (26 200 mètres carrés) dans la tour Eria et de Wordline (13 700 mètres carrés) dans la tour Voltaire. Le seul grand mouvement du troisième trimestre aura été celui de B2V Gestion (5 600 mètres carrés) dans la tour Alto. Si le groupe Lefebvre Sarrut a pris en location la totalité des 16 500 mètres carrés de l’immeuble Akora, la transaction n’a pas été prise en compte par Cushman & Wakefield dans sa dernière étude pour le troisième trimestre en raison d’une condition suspensive jusqu’en 2022.
Sur le front de la commercialisation des tailles intermédiaires (de 1 000 mètres carrés à 5 000 mètres carrés), cette tranche dépasse d’une courte tête la moyenne décennale mais subit également une décélération en nombre et en taille, note Cushman & Wakefield. La plus grande transaction du trimestre sur ce format a été celle de Green Yellow (2 100 mètres carrés) dans la tour Initiale.
Les loyers moyens de première main restent stabilisés à 480 euros/mètres carrés, une moyenne qui cache un écart important entre les tours neuves (de 460 à 560 euros/mètres carrés/an) et les immeubles restructurés (de 390 à 440 euros/mètres carrés/an. Le loyer de seconde main (450 euros/mètres carrés) se consolide quant à lui légèrement (-2 %), la qualité des surfaces et la micro-localisation induisant une grande amplitude de loyers (de 350 à 480 euros/mètres carrés/an et au-delà), analyse Cushman & Wakefield, dans son étude.
Avec beaucoup de livraisons de nouvelles surfaces de bureaux, le taux de vacance de La Défense est toujours très élevé pour se positionner à 13,5 % fin septembre. Un niveau record qui dépasse le pic de 2013-2014 (un peu plus de 13 %). Le quartier d’affaires disposait ainsi à la fin du troisième trimestre de 486 000 mètres carrés de bureaux vacants. Alors que Trinity et Alto, les deux derniers gratte-ciels du quartier ont trouvé quelques occupants, plusieurs immeubles et tours sont toujours à la recherche de locataires dont Landscape (60 400 mètres carrés), Emblem (28 000 mètres carrés) ou encore Watt (10 000 mètres carrés).
Si le taux de vacance de La Défense ne va pas retrouver son niveau le plus bas, -celui proche des 5 % en 2019- avant un bon moment, le quartier d’affaires pourrait ne pas trop mal s’en sortir dans les prochaines années. Alors que durant des années un grand nombre des transactions étaient endogènes, depuis le début 2021 La Défense commence à attirer des entreprises venues de la petite couronne, principalement des boucles Ouest et Nord. La baisse des loyers et l’ouverture à des petites surfaces (moins de 5 000 mètres carrés) dans des bâtiments récents permettent désormais à des entreprises, autrefois exclues des tours du quartier, de s’y installer.
« Les anticipations d’écoulement, basées sur des performances passées, restent insuffisantes pour estimer le temps d’absorption du présent volume. Il faudra en tout cas plusieurs années pour résorber les nouveaux mètres carrés issus de ce cycle très singulier combinant livraisons emblématiques, libérations, chute des commercialisations, dans une période de radicale incertitude. La Défense vit en fait une profonde reconfiguration de la structure de son offre de bureaux, dont plus d’un mètre carré sur trois concerne désormais des surfaces neuves ou restructurées, estime cependant Cushman & Wakefield. Dans un contexte de marché qui attise la concurrence entre les immeubles, les objectifs d’occupation des propriétaires devront coïncider avec les impératifs immobiliers d’entreprises elles-mêmes en réflexion sur les nouveaux usages du bureau (configuration et flexibilité des espaces, offre servicielle) ».
