Un début d’année en douceur. Après une fin d’année sans de grands mouvements le trou d’air s’est poursuivi lors de premier trimestre avec seulement 20 000 mètres carrés de bureaux commercialisés entre janvier et fin mars. Ce volume d’activité est bien en decà de la moyenne décennale (33 000 mètres carrés) et marque un repli de 26 % par rapport à la même période en 2018.
C’est donc le manque de grandes transactions supérieures à 5 000 mètres carrés qui a pesé sur cette performance. Une seule, celle de FM Global qui a pris un peu plus de 5 000 mètres carrés dans Cœur Défense a été enregistrée. Trois transactions n’excédant pas les 2 500 mètres carrés ont été réalisées par Business & Décision, Sdel et Philip Morris.
Le loyer moyen de transactions des bureaux de première main s’établit en moyenne à 460 euros par mètre carré et par an au premier trimestre, en léger recul de 2 % par rapport à 2018, note Cushman & Wakefield dans sa dernière étude. Les valeurs locatives de seconde main positionnées à 450 euros par mètre carré et par an, progressent, elles, nettement de 12 %. « Le faible écart entre le loyer de première et seconde main illustre ainsi le moment particulier dans lequel se situe La Défense à la croisée des chemins », analyse Cushman & Wakefield.
Le taux de vacance des bureaux de La Défense s’établit à 4,9 %
Face à une offre immédiate au plancher et dans l’attente des livraisons des nouveaux programmes de bureaux qui débuteront dès la fin de l’année (avec les tours Trinity et Alto), les différents propriétaires ont ainsi depuis deux ans relevé les loyers de bureaux de seconde main des immeubles les plus qualitatifs. L’arrivée massive de nouveaux programmes dès la fin de l’année devrait re-calibrer l’échelle des valeurs à La Défense. Les valeurs du neuf devraient donc voir leurs loyers progresser avec sans doute des mesures d’accompagnement plus importantes. Face à cette concurrence féroce, les valeurs des loyers des bureaux les plus anciens devraient s’ajuster à la baisse, selon l’étude de Cushman & Wakefield.
Cette faible disponibilité de l’offre a fait chuter le taux de vacance de La Défense à 4,9 % début avril, un niveau bien inférieur à celui de l’échelle francilienne, dont le niveau est déjà bien bas avec un taux de 5,3 %. La Défense fait ainsi bien mieux que le secteur dit du « Péri-Défense » qui est à 13,3 % et du « Croissant ouest » à 9,6 %. Mais cette situation ne va pas se prolonger eu égard aux importants volumes de livraisons attendus jusqu’en 2022.
En effet outre les tours Trinity (49 000 mètres carrés) et Alto (51 000 mètres carrés), une multitude de programmes rénovés vont être mis sur le marché comme les tours Landscape (69 600 mètres carrés), Latitude (22 000 mètres carrés), Akora (16 570 mètres carrés), Nest (12 090 mètres carrés) ou encore Watt (11 000 mètres carrés) sans oublier la nouvelle tour Hekla de Jean Nouvel (76 000 mètres carrés). D’ici trois ans ce ne sont donc pas moins de 450 000 mètres carrés qui sont attendus, dont 390 000 mètres carrés encore disponibles.
