Comme chaque trimestre DTZ publie son analyse pour le marché immobilier et notamment pour celui de La Défense au 2e trimestre 2010. Voici une partie de cette étude :
– Le redressement du marché des bureaux en Ile-de-France s’est confirmé au 2ème trimestre 2010 avec 559 800 m² commercialisés – une hausse de 26% en un an – portant la demande placée à la fin du 1er semestre 2010 à plus d’1 million de m² (+16% en un an).
– Le marché de La Défense a profité de la dynamique francilienne et 47 700 m² de bureaux ont été commercialisés au 2ème trimestre 2010, alors que la demande placée n’avait pas dépassé 10 000 m² au 1er trimestre. Au total, près de 57 000 m² ont donc été commercialisés sur les 6 premiers mois de l’année (graphique 4).
– Alors qu’aucune transaction de plus de 5 000 m² ne s’était concrétisée au 1er trimestre 2010, les mouvements de grands utilisateurs font aujourd’hui leur retour sur le marché. En effet, trois entreprises historiquement implantées à La Défense ont pris des locaux à bail à la fin du 2ème trimestre : la Société Générale s’est installée sur 7 000 m² dans « Kupka B », tandis qu’ HSBC et Allianz se sont respectivement positionnés sur 8 200 m² et 13 100 m² dans « Cœur Défense ».
– Sur les autres segments de surfaces, les commercialisations se sont maintenues d’un trimestre à l’autre. Elles représentent la moitié des commercialisations (28 600 m²) enregistrées à La Défense depuis le début de l’année 2010 (tableau 1).
– Au regard d’un stock vacant en forte hausse et d’un niveau de transactions mitigé, le loyer prime de la Défense est aujourd’hui estimé à 515 €/m²/an. Selon nos prévisions, cette valeur devrait se maintenir jusqu’à la fin de l’année 2010 et retrouver une orientation positive dès 2011.
– Le loyer moyen de seconde main de La Défense est en accord avec la tendance francilienne et enregistre une baisse de 3% en un an pour s’établir à 436 €/m²/an au 1er semestre 2010 (graphique 5).
– A l’échelle francilienne, l’offre immédiatement disponible a augmenté de 12% en un an pour dépasser 3,6 millions de m² fin juin 2010. Ce gonflement du stock, enregistré sur la majorité des secteurs franciliens, n’aura pas épargné La Défense. Suite à des libérations de surfaces d’envergure, l’offre immédiate représente aujourd’hui 197 000 m² (graphique 6). Le taux de vacance atteint donc le seuil des 6%.
– L’offre immédiate de bureaux reste majoritairement composée de surfaces supérieures à 5 000 m² (plus de 150 000 m²), quasi-exclusivement situées dans des immeubles de seconde main. Seuls « Praetorium » (9 900 m²) livré fin 2009, et « Adamas » (9 400 m²) livré ce trimestre par IED, proposent des surfaces neuves immédiatement disponibles.
– Alors que le stock s’est alourdi en trois mois (+48%) sur le segment des surfaces intermédiaires, il s’est nettement réduit (-26%) sur le créneau des surfaces inférieures à 1 000 m² pour s’établir à 7 500 m² fin juin 2010.
– L’offre à venir à un an reste importante et dépasse les 240 000 m². On s’attend donc à voir le taux de vacance de La Défense poursuivre sa hausse pour avoisiner les 10% d’ici un an.
– La production neuve de bureaux prévue pour 2010 à La Défense est d’ores et déjà livrée (« Adamas »).
– Les utilisateurs en quête de surfaces neuves plus conséquentes devront attendre 2011 et la livraison de la tour « First » (78 200 m² de bureaux) par Cogedim pour le compte de Beacon Partners.
– En 2012, AVIVA devrait achever la construction de la tour « Carpe Diem » (44 000 m²).
– A plus long terme, trois autres projets ayant obtenu leurs permis de construire pourraient être achevés : la tour « Ava » (58 700 m²), les 90 000 m² de la « Tour Generali » et les 50 000 m² de « D2 » (Sogecap) (graphique 8). Cependant, dans un contexte économique toujours troublé, le calendrier de livraison de ces projets demeure incertain.
