DTZ publie son étude du marché de La Défense pour le 4e trimestre

DTZ publie son étude du marché de La Défense pour le 4ème trimestre 2009

Comme chaque trimestre DTZ publie son analyse pour le marché immobilier et notamment pour celui de La Défense au 4e trimestre. Voici une partie de cette étude :

– En accord avec la tendance régionale, les commercialisations de bureaux à La Défense ont nettement ralenti en 2009 (-31%) pour ne représenter que 174 100 m². Cette moindre performance est en partie liée aux résultats mitigés du 4ème trimestre : seulement 12 100 m²
placés (graphique 4). Pour autant, la performance annuelle demeure supérieure à la moyenne des commercialisations enregistrées entre 2001 et 2005 (143 000 m²).

– Malgré un recul de 24%, les transactions de plus de 5 000 m² auront continué d’animer le marché avec plus de 130 000 m² placés, soit les trois quarts de la demande placée. Les entreprises du secteur industriel ont été très actives à l’image de Suez-environnement, Areva, Total et GDF Suez. Le créneau des surfaces intermédiaires (1 000 – 5 000 m²) aura été le plus impacté par le ralentissement de l’activité : seulement 30 600 m² commercialisés, soit un recul de 50% en un an.

– Le loyer prime demeure inchangé et s’établit à 545 €/m²/an fin 2009. Selon nos prévisions, cette valeur devrait baisser de 6% en 2010 pour s’établir à 515 €/m²/an, mais elle pourrait retrouver une orientation positive dès 2011 à la faveur des prises à bail sur la tour « First » (80 400 m²).

– La tendance baissière des valeurs locatives de seconde main en Ile-de-France ne s’applique pour le moment pas à La Défense, où le loyer moyen a progressé de 9% en un an pour s’établir à 443 €/m²/an au 4ème trimestre 2009 (graphique 5).

– Une analyse par tranches de surface met toutefois en exergue une situation très différente selon les surfaces concernées : si le loyer moyen a progressé de 15 % sur le créneau des surfaces supérieures à 5 000 m², en particulier grâce à la transaction de Suez-Environnement sur « CB 21 » (505 €/m²/an), la situation est plus nuancée pour les surfaces intermédiaires, où le recul des valeurs est de 14% en un an.

– A l’échelle francilienne, l’offre immédiatement disponible a fortement augmenté en un an (32%) pour atteindre 3,6 millions de m² à fin décembre 2009. Ce gonflement du stock, enregistré sur la quasi-totalité des secteurs franciliens, n’a pas épargné La Défense. Après une augmentation de 25% en un an, l’offre immédiate représente aujourd’hui 146 000 m² (graphique 6). Pour autant, le taux de vacance (4,4%) demeure l’un des plus bas d’Ile-de-France (graphique 7).

– Le stock vacant demeure principalement composé de surfaces supérieures à 5 000 m² (près de 90 000 m²), quasi-exclusivement situées dans des immeubles de seconde main. En effet, seule l’opération « Praetorium », livrée au 3ème trimestre 2009 par Capital & Continental, propose des surfaces neuves (10 000 m²). L’offre de surfaces intermédiaires (1 000 – 5 000 m²) est demeurée globalement stable d’un trimestre à l’autre : 34 000 m² à la fin du 4ème trimestre 2009.

– L’offre à venir à un an est passée, en trois mois, de 95 000 m² à 120 000 m². Elle comprend les libérations de 80 000 m² dans « Coeur Défense », le solde de « CB21 » (22 800 m²), mais également 15 000 m² de première main.

– En effet, en 2010, deux opérations devraient être livrées. La première à voir le jour devrait être « Adamas » (9 400 m² développés par Hines à Courbevoie) au 1er trimestre 2010. Début 2011, la tour « First » (80 400 m²) devrait être livrée par Cogedim pour le compte de
Beacon Partners. Sur les trois projets identifiés pour 2012, seul celui d’Icade a pour l’instant obtenu un permis de construire ; il s’agit de la restructuration de la « Tour Descartes » (66 000 m²).

– Trois des autres tours prévues dans le « Plan de relance pour une nouvelle Défense, objectif 2020 » ont pour l’instant obtenu un permis de construire : « Carpe Diem » (44 000 m²), « Ava » et la « Tour Generali » (90 000 m²) livrables en 2013 (graphique 8). Dans le contexte économique actuel, le calendrier de livraison de ces projets demeure pour l’instant incertain.

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