DTZ publie son étude du marché de La Défense pour le 2e trimestre 2010

Etude DTZ du 2e trimestre 2010

Comme chaque trimestre DTZ publie son analyse pour le marché immobilier et notamment pour celui de La Défense au 2e trimestre 2010. Voici une partie de cette étude :

– Le redressement du marché des bureaux en Ile-de-France s’est confirmé au 2ème trimestre 2010 avec 559 800 m² commercialisés – une hausse de 26% en un an – portant la demande placée à la fin du 1er semestre 2010 à plus d’1 million de m² (+16% en un an).

– Le marché de La Défense a profité de la dynamique francilienne et 47 700 m² de bureaux ont été commercialisés au 2ème trimestre 2010, alors que la demande placée n’avait pas dépassé 10 000 m² au 1er trimestre. Au total, près de 57 000 m² ont donc été commercialisés sur les 6 premiers mois de l’année (graphique 4).

– Alors qu’aucune transaction de plus de 5 000 m² ne s’était concrétisée au 1er trimestre 2010, les mouvements de grands utilisateurs font aujourd’hui leur retour sur le marché. En effet, trois entreprises historiquement implantées à La Défense ont pris des locaux à bail à la fin du 2ème trimestre : la Société Générale s’est installée sur 7 000 m² dans « Kupka B », tandis qu’ HSBC et Allianz se sont respectivement positionnés sur 8 200 m² et 13 100 m² dans « Cœur Défense ».

– Sur les autres segments de surfaces, les commercialisations se sont maintenues d’un trimestre à l’autre. Elles représentent la moitié des commercialisations (28 600 m²) enregistrées à La Défense depuis le début de l’année 2010 (tableau 1).

– Au regard d’un stock vacant en forte hausse et d’un niveau de transactions mitigé, le loyer prime de la Défense est aujourd’hui estimé à 515 €/m²/an. Selon nos prévisions, cette valeur devrait se maintenir jusqu’à la fin de l’année 2010 et retrouver une orientation positive dès 2011.

– Le loyer moyen de seconde main de La Défense est en accord avec la tendance francilienne et enregistre une baisse de 3% en un an pour s’établir à 436 €/m²/an au 1er semestre 2010 (graphique 5).

– A l’échelle francilienne, l’offre immédiatement disponible a augmenté de 12% en un an pour dépasser 3,6 millions de m² fin juin 2010. Ce gonflement du stock, enregistré sur la majorité des secteurs franciliens, n’aura pas épargné La Défense. Suite à des libérations de surfaces d’envergure, l’offre immédiate représente aujourd’hui 197 000 m² (graphique 6). Le taux de vacance atteint donc le seuil des 6%.

– L’offre immédiate de bureaux reste majoritairement composée de surfaces supérieures à 5 000 m² (plus de 150 000 m²), quasi-exclusivement situées dans des immeubles de seconde main. Seuls « Praetorium » (9 900 m²) livré fin 2009, et « Adamas » (9 400 m²) livré ce trimestre par IED, proposent des surfaces neuves immédiatement disponibles.

– Alors que le stock s’est alourdi en trois mois (+48%) sur le segment des surfaces intermédiaires, il s’est nettement réduit (-26%) sur le créneau des surfaces inférieures à 1 000 m² pour s’établir à 7 500 m² fin juin 2010.

– L’offre à venir à un an reste importante et dépasse les 240 000 m². On s’attend donc à voir le taux de vacance de La Défense poursuivre sa hausse pour avoisiner les 10% d’ici un an.

– La production neuve de bureaux prévue pour 2010 à La Défense est d’ores et déjà livrée (« Adamas »).

– Les utilisateurs en quête de surfaces neuves plus conséquentes devront attendre 2011 et la livraison de la tour « First » (78 200 m² de bureaux) par Cogedim pour le compte de Beacon Partners.

– En 2012, AVIVA devrait achever la construction de la tour « Carpe Diem » (44 000 m²).

– A plus long terme, trois autres projets ayant obtenu leurs permis de construire pourraient être achevés : la tour « Ava » (58 700 m²), les 90 000 m² de la « Tour Generali » et les 50 000 m² de « D2 » (Sogecap) (graphique 8). Cependant, dans un contexte économique toujours troublé, le calendrier de livraison de ces projets demeure incertain.